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임대차 계약을 체결한 뒤 임차인은 전세권 등기를 요구할 수 있지만 집주인의 거부로 전세권설정등기를 하지 못하는 경우가 있습니다. 이에 대해 전세권 등기에는 못 미치지만 이에 준하는 것으로 확정일자라는 제도가 있습니다. 확정 일자 받기에 대해 포스팅해보고자 합니다.
확정일자의 효력
● 전세나 월세 세입자의 경우에는 가급적 이사당일에 전입신고를 하고 이와 더불어 임대차계약서상에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 소중한 보증금을 떼일 염려가 없도록 임차권에 대항력과 우선변제권이라는 힘이 생기기 때문입니다.
대항력과 우선변제권
● 대항력 : 대항력이란 임차인이 제 3자(임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가조고 있는 사람)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 의미합니다.
대항력은 임차인이 임대인으로부터 주택을 인도받고 전입신고를 하여 주민등록을 마치면 다음 날 오전 0시부터 생깁니다.
● 우선변제권 : 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 의미합니다.
우선변제권은 임차인이 대항력을 갖추고 임대차 계약서상 확정일자를 받은 경우에 취득할 수 있습니다.
확정일자 받기
●임차인은 주택임대차 계약서 원본 또는 사본을 소지하고 임차주택 소재지의 읍, 면, 동 주민센터 또는 시군구에 방문신청하여 확정일자를 부여받을 수 있습니다.
● 발급 서류 : 확정일자를 부여 받으려는 사람은 확정일자부여기관에 출석하여 계약증서 원본과 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 신분증을 제시해야 합니다.
● 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우 : 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다. 이 경우 확정일자 부여 신청은 확정일자부여기관 중 주택 소재지의 읍 면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시 광역시 특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함) 군 구(자치구를 말함)의 출장소에 해야 합니다.
● 확정일자를 받기 위한 임대차 계약서에 명시되어야 하는 내용
--임대인 임차인의 인적 사항, 임대차목적물, 임대차기간, 차임 보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서일 것
-- 글자가 연결되어야 할 부분에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 그어 그 부분에 다른 글자가 없음이 표시되어 있을 것
--&정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어 있을 것
계약증서(전자계약증서 제외)가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있을 것
--확정일자가 부여되어 있지 않을 것(다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재해 재계약을 한 경우에는 그렇지 않습니다
확정일자 수수료 면제
다음에 해당하는 사람에 대해서는 수수료를 면제할 수 있습니다.
● 기초 수급자
●「독립유공자예우에 관한 법률」 제6조에 따라 등록된등록된 독립유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당함)
●「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」 제6조에 따라 등록된등록된 국가유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당된다)
● 고엽제후유증환자, 고엽제후유의증환자 또는 고엽제후유증 2세 환자
● 등록된 참전유공자
●특수임무수행자 또는 그 유족(선순위자만 해당함)
●인정된 의상자 또는 의사자유족(선순위자만 해당함)
● 한부모 가족법의 보호대상자
● 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결하고 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청한 사람
확정일자와 전세권 등기와의 차이점
전세금을 안전하게 지키기 위해 전세권을 등기할 것인가, 확정일자를 받을까 하는 것은 전세로 이사할 때 고민하는 것 중 하나인데요. 전세권 등기나 확정일자받기는 두 가지 모두 전세금을 지키는 좋은 방법이지만 다음과 같은 몇 가지 차이를 갖고 있기도 합니다.
| 구분 | 확정일자 | 전세권 등기 |
| 적용법규 | 「주택임대차보호법」 | 「민법」 |
| 법적성격 | 채권(등기부등본 기재 필요 없음) | 물권(등기부등본에 기재) |
| 권리보호시점 | 실거주 + 전입 신고 + 확정일자를 받은 다음날 | 등기부에 기재한 날 |
| 전전세 가능여부 | 집주인의 동의 없이 불가능 | 집주인의 동의 없이 가능 |
| 절차 | 임차주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하여 주택임대차계약서에 확정일자인을 받거나, 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자 부여 신청 | 집주인의 등기필증 인감증명서 인감도장 등을 가지고 등기소에 가서 전세권 설정등기를 함(집주인이 거절할 경우 등기 자체가 불가능함) |
| 비용 | 1천원 미만(정보처리시스템 이용 시 무료) | 등록세, 교육세 및 증지대 등 확정일자에 비해 많은 비용이 소요됨 |
물론 전세권 설정등기나 확정일자를 받아두는 것도 중요하지만 전세보증금을 완벽하게 지키기 위해서는 전세를 얻을 때 계약 전 권리 분석을 통해 전세금을 돌려받을 수 있을지를 확실하게 판단하는 것이 무엇보다 중요할 것입니다.
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