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1. 50년 만기 주택담보대출 가입요건 완화
▶ 금융당국이 50년 만기 주담대 가입요건으로 만 34세 이하 연령제한을 두는 방안을 검토하고 있습니다. 50년 만기 주담대는 소득이 적은 청년을 위한 상품인데 대부분의 은행들이 가입연령 제한을 두고 있지 않습니다.
▶ 50년 만기 주담대는 만기가 길기 때문에 DSR(총부채원리금상환비율)이 하락해 대출 한도가 늘어납니다. 대출한도가 더 나온다라는 점을 활용해 4대 은해이 지난달에만 1조 원 넘게 판매했습니다.
▶ 사실상의 DSR의 우회로로 가계대출을 늘리는 것입니다.
▶ 금융당국과 금융권에 따르면 금융위원회금융감독원은 은행권의 50년 만기 주담대가 대출 규제인 DSR 40%를 우회하는 수단으로 활용하고 있는지 실태조사를 벌이는 한편 이 상품의 가입연령을 34세 이하로 두는가이드라인도입을 검토합니다. 50년 만기 주담대는 SC제일은행과 수협은행에서 먼저 출시했으며 다음 달에는 대형 은행들이 줄줄이 합류했습니다. 현재 13개 은행이 판매 중입니다.
▶ 금융당국은 50년 만기 주담대는 당장 소득이 적지만 앞으로 소득이 늘어날 수 있는 30대 이하 청년에게 대출한도를 더 주기 위한 취지의 상품이라며 직종별로 조금씩 다르지만 은퇴 연령에 도달하면 소득이 줄기 때문에 고령자가 50년 만기 상품에 가입하는 것은 정상적이지 않다고 봅니다.
▶ 대부분의 은행들이 연령 제한을 두지 않고 있어 DSR을 우회하는 수단으로 활용될 여지가 있다며, 이로 인해 가계 대출 증가속도가 더 빨라질 가능성이 있기 때문에 정책모기지와 같이 연령 제한 가이드라인을 검토할 것입니다.
▶ 현재 정책모기지인 특례보금자리론은 50년 만기의 경우 가입연령이 만 34세 이하로 제한되어 있습니다. 금융당국은 시중은행의 50년 만기 주담대도 이와 유사하게 35세 이하로 가입 연령을 제한하는 방법을 고려 중입니다.
▶ 13개 은행이 팔고 있는 50년 만기 주담대는 현재 대부분이 가입연령 제한이 없습니다. 농협은행, 하나은행, 국민은행은 연령제한이 없습니다. 신한은행이 대형은행중 유일하게 대출신청일 기준 만 34세 이하의 조건을 달았습니다. 신한은행은 '평균 기대수명이 84세 정도라면 34세 이하여야 만기가지 돈을 갚을 수 있다'며 50면 만기 상품이 DSR을 우회로로 쓰이는 것을 사전에 방지하기 위해 정책모기지와 같이 연령제한을 두었습니다.
2. 50년 만기 주택담보대출 인기이유
▶ '대출한도가 늘어날 수 있다'는 이유로 50년 만기 상품이 대출창구에서 인기입니다. 국민, 신한, 하나, 농협은행 등 4개 은행의 50년 만기 대출 취급액은 지난달 1조 2811억 원으로 집계되었습니다. 지난달 은행권 가계대출 증가액은 6조 원이었고, 이 중 주담대 증가액이 3조 9000억 원입니다. 출시 한 달도 안 된 50년 만기 상품이 전체 주담대의 33%에 달합니다.
▶ 연소득 5000만 원에 금리 연 4.36%를 가정하면, 30년 만기의 대출한도는 3억 3400만 원, 50년 만기는 4억 600만 원입니다. 50년 만기가 7000만 원 더 나옵니다. 최대만기가 종전 대비 20년 늘더라도 대출 금리나 중도상환 수수료 조건은 30년 만기와 50년 만기가 동일합니다. 당장 대출한도가 아쉬운 사람이라면 DSR 40%를 우회할 수 있는 50년 만기 상품을 마다할 이유가 없습니다.
▶ 반면 대형 은행중 유일하게 연령제한을 둔 신한은행의 대출 취급액은 3억 6000만 원에 그쳤습니다. 금융당국의 가이드라인에 따라 신한은행처럼 35세 이하로 연령제한이 걸리면 50년 만기 대출 취급액은 급감할 수 있습니다. DSR우회로를 활용한 가계대출 풍선효과가 사라질 가능성이 높습니다.
▶ 금융권은 '50년 만기를 이용하면 매달 갚아야 할 대출 원리금이 줄기 때문에 대출자 부담도 덜어질 수 있다면 대부분의 대출자들이 50년 만기까지 대출을 갚는 게 아니라 수년 안에 중도상환하거나 대출을 갈아타기 때문에 연령제한을 따로 두는 것은 바람직하지 않습니다.
요약
지난 시간 동안 50년 만기 주택담보대출, 이하 '주담대' 상품에 대한 관심이 크게 증가하였습니다. 이러한 대출 상품은 상대적으로 긴 기간의 만기를 가지기 때문에 대출의 부담이 적어 많은 사람들이 선호하게 되었습니다. 특히 젊은 세대를 중심으로 대출 수요가 급증하고 있습니다.
50년 주담대의 핵심적인 매력은 DSR(총부채원리금상환비율)이 낮아져 대출한도가 상승하는 점에 있습니다. 이는 특히 소득이 불안정한 청년층에게 큰 매력으로 다가왔습니다. 하지만 이러한 장점에도 불구하고 여러 은행에서는 연령제한 없이 상품을 판매하고 있어, 여러 위험성이 도출될 수 있다는 지적도 있습니다.
금융당국의 관점에서는 50년 주담대가 DSR 규제를 우회하는 도구로 활용될 수 있는 위험성을 우려하고 있습니다. 따라서 연령 제한과 같은 가이드라인 도입을 검토 중이며, 이에 대한 적극적인 논의가 필요해 보입니다.
실제로, 대형 은행 중 신한은행만이 연령 제한을 도입하였는데, 이 조치는 50년 만기 상품이 DSR을 우회하는 도구로 사용되는 것을 방지하기 위한 조치로 평가받고 있습니다.
더불어, 대출의 인기를 증명하듯 50년 주담대는 출시 한 달 만에 큰 성과를 보였습니다. 그러나 이러한 긍정적인 결과에도 불구하고, 연령 제한 도입에 따른 부정적인 영향도 예상되기 때문에 조심스러운 대응이 필요합니다.
결론적으로, 50년 만기 주담대의 도입은 많은 이점을 가져다 주었지만, 동시에 다양한 위험성을 안고 있습니다. 따라서 이를 안전하게 운영하고, 향후 문제가 발생할 수 있는 부분에 대해 미리 대비하는 것이 중요해 보입니다.
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